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税金対策

正しい不動産所得とは?

~不動産所得≠手元に残るお金~
不動産所得と手元に残るお金(キャッシュフロー)は全く異なるものである。
不動産所得=総収入-必要経費(利息・償却費など)
手元に残るお金=総収入-支出(ローン返済など)
 
実は、不動産所得は課税対象額であり、不動産所得額が高ければ、課税金額も高くなります。
不動産所得額が課税対象額となり別表1により、課税率と控除額が算出されます。
 
必要経費とは?
不動産所得の計算式より必要経費が多いと不動産所得額が下がる事が分かるが、必要経費は下記の項目が上げられます。
・ローン返済額の利息(元本部分は支出として出ているのに経費にならない事に注意!)
・固定資産税
・減価償却費
・修繕費
 
Point 
-節税-
不動産所得額を下げる事により、納税額を下げる事が出来ます。
即ち、上記の必要経費を増やす必要があります。

修繕費と資本的支出

固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出した時に損金算入(一括計上)が認められます。
 
ただし、その修理、改良等が固定資産の使用可能期間を延長させ、又は価値を増加させるものである場合は、その延長及び増加させる部分に対応する金額は、修繕費とはならず、資本的支出となります。
 
修繕費か資本的支出かの判定は修繕費、改良費などの名目で判断するのではなく、その実質で判定します。
つまり工事内容で判定します。
 
実質的な判断基準では、壁紙の張り替えやクリーニング等原状回復のための支出であれば修繕費になります。
和室を洋室にしたり、部屋の間取りをかえたりなどの、原状と違うものへの改築・改良は資本的支出になります。
 
Point 
修繕費:建物や設備の修理、維持管理、原状回復のための支出  
 → 資産を元々あった状態に戻すもの
資本的支出:建物や設備の耐久性を増したり、価値を高めるような支出 
→ 資産を元々あった状態以上に価値を高めるもの
 
修繕費に該当すれば、全額費用に計上する事ができ、節税になります。逆に資本的支出に該当すれば資産計上しなければなりません。「修繕費」か「資本的支出」かどうかは一言でいえば「原状復旧」かどうかです。
実務上は「60万円」という価格が強調され、60万円以上のものは修繕費に該当しないと考えている方も多いようですが、明らかに原状復旧で、建物取得価格の10%以下であれば、金額の多寡に関係なく、修繕費として処理する事が出来ます。
 
例)200万円のリノベーション工事
リノベーション費用全額が修繕費として認められた場合、初年度に経費として認められる金額は、リノベーション費用の200万円と1年目に支払った年間利息額の合計になります。
2年目以降は各年度の支払利息額のみが経費として認められます。
リノベーション費用全額が資本的支出になった場合、リノベーション費用は改築費用として資産計上されます。
たとえば改築費用の耐用年数を5年と仮定しますと、改築費用は改築後5年間にわたって各年40万円(200万円÷5年=40万円/年)ずつ費用化されます。
(支出額を耐用年数にわたって費用化することを減価償却といいます。)
その結果、初年度に経費として認められる金額は、減価償却費の40万円と1年目に支払った年間利息額の合計になります。
2年目以降も各年度の減価償却費40万円と、各年度の支払利息額が経費として認められます。
 
賃貸経営において入居率、家賃の維持には改修工事を行う時期は必ずやってきます。
ただ工事を行うのではなく、支出が多い年に工事金額を一括で経費計上し支出を削減することは、賃貸経営を行う上で非常に大事な事です。
 

相続税

相続税は、相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を受けて贈与により取得した財産の価額の合計額(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が基礎控除額を超える場合にその超える部分(課税遺産総額)に対して、課税されます。
この場合、相続税の申告及び納税が必要となり、その期限は、被相続人の死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
賃貸物件も相続財産となり基礎控除額を超える場合に課税されます。
 

相続税算出方法

(【物件評価額】-負債)-【基礎控除】=【課税対象額】
  【課税対象額】 × 税率 - 控除額 = 【納税額】

【物件評価額】
賃貸物件は借家権割合・借地権割合・賃貸割合により自分で所有する家屋や、倉庫などより控除される。
つまり賃貸物件であるという事で、評価額を下げる事が出来ます。
 
賃貸割合
所有家屋を貸し付けている場合または、借家人が存在する場合の家屋の評価額は、賃借人に一定の権利があるものと考えられます。
そのため、貸家の評価額は、自用家屋の評価額から一定の金額を減額します。
即ち、賃貸物件ならではの控除があると言う事になる。
 
借地権割合
借地権割合は国税庁のHPで公開している路線価で検索する事ができる。
一般的には、地価の高い地域ほどその割合も高くなり、東京の商業地では80%~90%、住宅地では60%~70%程度の割合の場合が多いようです。
 
借家権割合
借家権割合とは、国税局長の定める割合により決まっています。
全国のほとんどの地域が30%になります。

評価方法
借家評価方法(建物)
固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合
 
貸家建付地評価法(土地)
自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合
 

【基礎控除】
 相続税には賃貸物件に関わらず基礎控除があります。
 財産価格が基礎控除額を下回ると相続税は免除されます。
算出方法
5000万円+(1000万円×法定相続人)
 
法定相続人とは被相続人(=相続される人)が亡くなったときに、相続する権利がある人をいいます。この権利は、民法で定められています。

【税率/控除】
財産価格が基礎控除を上回った価格にかかる税率とそれに伴う控除額が以下の通りとなります。
課税標準 税率 控除額
1,000万円以下 10% -
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
3億円以下 40% 1,700万円
3億円超 50% 4,700万円

Point: 物件評価額を下げる(投資/負債)⇒税率が下がる
    投資効果の高く明確な投資が必要
    投資後の収支計画を考えて投資する必要がある。
例)
この度父が亡くなり、父の財産を相続する事になりました。相続税がかかる財産の価格の合計額が1.5億円(土地価格5000万円/建物価格1億円)、父の債務・葬式費用が1000万円である場合相続税の申告は必要でしょうか?
相続人は母、姉、私の3人です。なお、3人で協議した結果、財産債務は全て母が継承し、葬式費用も母が負担しました。
 
財産評価
建物:固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)より
   10000万円×(1-30%×100%)=7000万円
土地:自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)より 
   5000万円×(1-60%×30%×100%)=4100万円
   ※借地権割合が60%だった場合
合計11100万円が評価額となり負債の1000万円を差し引いて10100万円となる。
 
基礎控除
5000万円+(1000万円×法定相続人)より
5000万円+(1000万円×3人)=8000万円
 
①-②より基礎控除額8000万円が財産評価11100万円を下回った為3100万円が課税対象額となる。
 
③ 税率表より
  20%の税率と200万円の控除があり
  3100万円×20%-200万円=420万円が納税額となる。
 
 
相続税対策のPoint 
変動出来る数値は財産評価額つまり【物件評価額】-負債のみであることが重要である。
財産評価額を下げる為の相続税対策の投資は多数あるが、一時的な相続税対策は出来るが、負債が残る事がデメリットでもある。
投資する際はしっかりと負債(投資)の回収も視野に入れる事が重要である。
 

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